Ao adquirir um imóvel muitos contribuintes estão recorrendo ao Poder Judiciário em busca de redução do valor do ITBI (imposto de transmissão de bem imóvel) e tem obtido êxito com frequência e certa rapidez.
O ITBI é um imposto devido nas transmissões onerosas de bens imóveis e, no município de São Paulo sua alíquota é taxada em 3% sobre o Valor Venal de Referência do imóvel, valor este atribuído pela Prefeitura por lançamento administrativo e que aumenta em demasia o valor atribuído ao imóvel.
Segundo o Código Tributário Nacional o ITBI deve incidir sobre o valor venal do bem, que corresponde ao valor do negócio, nunca podendo ser inferior ao valor venal utilizado para fins de estimar o IPTU.
Ao exigir que a base de cálculo do ITBI seja o Valor Venal de Referência a Prefeitura de São Paulo está procedendo de modo abusivo e majorando indevidamente a cobrança desse imposto.
O órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Instância competente para dirimir e julgar a questão sobre a base de cálculo do ITBI, já proferiu decisão em 25/03/2015, na arguição de inconstitucionalidade processo nº 0056693-19.2014.8.26.0000, transitada em julgado, em que declarou como inconstitucionais os artigos 7º-A, 7º-B e 12 da Lei Municipal 11.154/91.
Essa decisão tornou sem efeito a atualização do valor venal praticada pela municipalidade, afastando o Valor Venal de Referência. Tais dispositivos declarados inconstitucionais afrontam determinações da Constituição Federal e do Código Tributário Nacional, portanto, não podem e não devem prevalecer.
Trazendo aqui aos leitores um caso real, o adquirente de um imóvel pagou R$1.584.000,00 pelo imóvel. No cadastro da Prefeitura, o Valor Venal de Referência constava como R$2.196,574,00 e o Valor Venal de IPTU R$1.462.636,00.
A Prefeitura de São Paulo cobrou deste contribuinte o ITBI sobre o Valor Venal de Referência, majorando em R$18.377,22 o imposto pago por este contribuinte que recorreu ao Poder Judiciário para restituir o valor pago indevidamente.
Note que o valor de mercado pelo qual o imóvel foi negociado é pouco mais de um milhão e meio de reais no entanto, a Prefeitura de São Paulo avaliou administrativamente este imóvel em R$2.196.574,00 e impôs ao contribuinte o recolhimento do ITBI sobre este valor, cobrando o ITBI no valor de R$65.897,22 quando o correto seria R$47.520,00, ou seja, majorou indevidamente o imposto em R$18.377,22, lesando o contribuinte.
O Poder Judiciário vem coibindo esta prática e além de já ter sido declarada inconstitucional, foi objeto do Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva, julgado em 25/05/2019 pelo TJSP, fixando a tese jurídica de que a base de cálculo do ITBI deve ser calculada pelo valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hasta pública, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel no IPTU, aquele que for maior, afastando o Valor Venal de Referência.
No entanto, a Prefeitura de São Paulo continua praticando a ilegalidade e a cobrança do ITBI pelo VVR e, para coibir esta cobrança, cada vez mais os contribuintes estão buscando o Judiciário no momento que vão assinar a Escritura da Compra do Imóvel, para obterem a liminar que os permita recolher o tributo sobre o valor legalmente devido, afastando o Valor Venal de Referência, que na maioria dos casos majora em muito o ITBI, lesando o contribuinte.
Aos compradores de imóveis que já adquiriram algum bem nos últimos cinco anos, estes podem pedir a restituição dos valores pagos a mais de ITBI e este valor tem que ser devolvido pela Fazenda Municipal atualizado desde a data do pagamento do imposto.
Esse tema já se encontra pacificado em nossos Tribunais e diariamente os contribuintes recorrem ao Judiciário em busca da redução do ITBI, obtendo resposta rápida aos pedidos liminares.
Como vimos, não há base legal para o chamado VVR, sendo inconstitucional a cobrança do ITBI da forma efetuada pela Prefeitura de São Paulo e também de outros municípios que não foram o foco dessa abordagem, mas que vale a pena o contribuinte e adquirente de um imóvel estar sempre atento e procurar orientação profissional especializada.
As demandas tributárias de repetição de indébito e redução de imposto quase sempre são realizadas por profissionais com base no êxito, o que gera um conforto inicial para a propositura da demanda porque não será mais um gasto inicial ao adquirente do imóvel, que muitas vezes já empenhou todas as suas economias no negócio que está realizando.
Portanto, vale sempre estar atento à legalidade da cobrança dos tributos e buscar um advogado de sua confiança para afastar a cobrança indevida de imposto com base no já declarado inconstitucional Valor Venal de Referência e, aos que já pagaram, cabe buscar a restituição dos valores pagos a mais, desde que não ultrapasse o prazo de cinco anos.
Silvia Cristina Hernandes Mendes, advogada especialista em Direito Imobiliário.
OAB/SP 149.753
Hernandes Mendes Advogados
